La proposta di acquisto è forse la fase più delicata di tutta la trattativa immobiliare. Nel corso degli anni ho rivisitato più volte tale documento, andandolo a completare e migliorare per adeguarlo alle nuove normative. Per me l’obiettivo è eliminare i punti oscuri, che nel corso della trattativa potrebbero essere interpretati in maniera diversa dalle due parti, a seconda della convenienza.
Sia quando mi occupo direttamente di mediazione, sia quando assisto un cliente, mi accorgo che l’acquirente è sempre e solo focalizzato sulla questione prezzo, tralasciando molti altri aspetti fondamentali. Mi riferisco a quelli relativi alle tempistiche e alle modalità dei pagamenti e, soprattutto, alla documentazione inerente l’immobile che si intende acquistare.
Spesso vengono sottoscritte proposte di acquisto accettate da parte del proprietario e soltanto in seguito viene valutata la documentazione: questo può diventare un problema perché a volte per poter sottoscrivere l’atto di compravendita la documentazione fornita non è sufficiente; nel migliore dei casi deve esser regolarizzata e per far ciò ci sono dei tempi tecnici e la volontà del venditore di renderla tale, sostenendone i costi.
La settimana scorsa una persona che segue l’attività di R7 sui vari mezzi di comunicazione mi ha contattato e mi ha detto: “Ho un grosso problema, ho fatto una proposta di acquisto e l’immobile presenta delle problematiche urbanistiche risolvibili ma in tempi abbastanza lunghi, io per poter usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa devo acquistare entro dicembre, cosa che in questo caso non è possibile” – e poi ha continuato -“non voglio più comprare questa casa ma non riesco ad uscire dalla trattativa, come devo fare?
In questo caso il mio cliente, in maniera precipitosa, non aveva fatto fare un sopralluogo a un professionista di sua fiducia e non aveva fatto esaminare la documentazione. Nel farglielo notare, mi ha risposto che il notaio prima di tre giorni non avrebbe potuto esaminare i suoi documenti, la casa aveva un buon rapporto qualità-prezzo e dunque, per paura di perderla, ha lasciato la trattativa in mano al destino.
Come potete intuire, quando si compra un immobile bisogna esser veloci nella decisione ma al tempo stesso capaci di valutare anche gli aspetti tecnici.
Vediamo insieme allora gli step da seguire per la sottoscrizione della proposta d’acquisto:
- visionare attentamente l’immobile e decidere il prezzo da offrire;
- visionare la documentazione;
- sottoscrivere la proposta di acquisto che deve esser intestata rigorosamente al venditore (come del resto l’assegno lasciato a garanzia della proposta che, una volta accettata, verrà consegnato al venditore e diventerà caparra con firmataria e futuro acconto sul prezzo).
Detto questo, voglio lasciarvi in questo blog il mio prontuario per la proposta, nella quale devono esser contenuti gli 8 punti fondamentali e di seguito elencati :
- la piena e assoluta disponibilità e libertà da parte del proprietario di alienare il bene
- la regolarità catastale
- la regolarità urbanistica
- la libertà da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli liti in corso e/o privilegi fiscali, qualora ci fossero devono esser dichiarati dal mediatore e/o dal proprietario;
- la situazione relativa alle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione condominiale;
- un termine di validità temporale della proposta stessa, entro il quale deve esser comunicata al proponente un’eventuale accettazione o una controproposta da parte del venditore;
- la situazione inerente gli impianti dell’immobile.
- il prezzo offerto e le modalità con cui si intende pagarlo precisando se si acquista o no con l’ausilio di un mutuo bancario
Tengo a sottolineare che spesso al momento della sottoscrizione della proposta qualche documento manca o deve esser regolarizzato, dunque è bene inserire i termini temporali entro i quali il proprietario deve ottemperare a questi oneri (questo aspetto è importantissimo soprattutto per chi salda parte del prezzo mediante mutuo bancario, perché in questo caso deve esser regolarizzato tutto prima che l’Istituto di credito effettui la perizia e non entro il rogito notarile!).
Insomma, patti chiari e amicizia lunga! Una proposta di acquisto ben confezionata permette di raggiungere il vero obiettivo, ossia acquistare un immobile nella massima serenità, evitando perdite di tempo e soprattutto di denaro.
Quando state per acquistare e i dubbi vi assalgono o non avete le conoscenze nel valutare le situazioni che si presentano, usufruite del nostro servizio di assistenza all’acquisto, il nostro staff vi aiuterà a raggiungere il risultato nel migliore dei modi, facendovi vivere “il benessere della trattiva”.
Roberto Sette
