Oggi vorrei palesarvi l’importanza del compromesso trascritto , cosa che per altro consiglio sempre ai clienti nel corso di una trattativa immobiliare.
Una trascrizione basilare quando mi appresto personalmente ad un acquisto immobiliare. Avendo in primis trovato l’accordo sul prezzo e sulle modalità di pagamento si procede secondo degli step fondamentali.
Superata quindi la fase iniziale della proposta d’acquisto da parte del futuro acquirente e dell’accettazione della stessa da parte del proprietario, le parti solitamente compiono un passaggio intermedio prima di arrivare al rogito definitivo di compravendita: Si esegue una scrittura dove viene definita con più chiarezza gli accordi già presi nella fase iniziale e si inseriscono tutti gli obblighi da espletare tra le parti prima di arrivare al rogito. Esempio – il proprietario si impegna a:
- Estinguere un ipoteca gravante sull’immobile.
- Produrre la liberatoria che è in regola con gli oneri condominiali.
- Oppure effettuare un procedimento urbanistico per render conforme alle vigenti normative, come ad esempio l’età, ecc.
È ovvio che la firma di tale documento preveda che il promittente acquirente verserà una somma che solitamente oscilla tra il 20% e il 30% del prezzo pattuito al promittente venditore.
Come potete facilmente intuire si parla di cifre a quattro o cinque zeri insomma importi considerevoli! In questo caso la parte più esposta è l’acquirente che paga in cambio di promesse scritte e firmate dal venditore. Venditore che dovrebbe rappresentare una persona seria e degna, ma come ben sappiamo son pur sempre promesse.Fatta questa debita premessa nessuno avrà da ridire se definisco il compromesso la fase più delicata dell’intero iter della compravendita. Dato che si parla di tanto denaro è meglio cautelarsi. Bisogna farlo anziché con una scrittura privata tra le parti, con un atto pubblico davanti ad un notaio. Quest’ultimo trascriverà la promessa di vendita per quel determinato immobile presso la conservatoria dei registri immobiliari.
In pratica la vostra prenotazione verrà resa pubblica all’acquisto con i conseguenti effetti previsti dalla legge su quel determinato bene.
Ricordate che non è un obbligo per le parti sottoscrivere un compromesso per atto pubblico, ma è una facoltà che soprattutto l’acquirente deve sfruttare per i motivi che di seguito esporrò, anche se ha dei costi leggermente più alti rispetto ad un compromesso effettuato in forma privata.
- Il notaio effettua i controlli di rito sull’atto redatto, relativi alla documentazione dell’immobile e della proprietà.
- Questo vi tutela legalmente dall’acquisto un immobile considerato commerciabile. Così chi lo sta vendendo ha la piena disponibilità del bene e l’assoluta libertà di metterlo in vendita.
- La trascrizione del preliminare impedisce al proprietario di vendere successivamente l’immobile una seconda ad altri soggetti nel lasso di tempo che va dalla trascrizione al rogito notarile o di iscrivere ipoteche volontarie su di esso .
Pensate nel caso in cui acquistate un bene ed il proprietario successivamente viene a mancare tra il compromesso ed il rogito; Se gli eredi, ignari della promessa di vendita del defunto, procederebbero alla vendita del bene ad un altro acquirente, sarebbe un vero dramma per voi. Per fortuna ciò non sarebbe possibile grazie ad compromesso trascritto.
Inoltre la trascrizione del compromesso vi mette al riparo da azioni fatte da terzi sull’immobile che state acquistando al giusto prezzo di mercato.
Qualsiasi iscrizione e/o trascrizione pregiudizievole, come ad esempio ipoteche giudiziali o pignoramenti che vengono effettuati dopo la trascrizione del compromesso, non producono effetti sull’acquirente a cui rimane garantita la restituzione delle somme versate. Per di più trascrivendo il compromesso, qualora non si giunga al rogito notarile, gli importi come agli acconti versati o addirittura il doppio della caparra, rimango garantiti a chi li ha versati ossia all’acquirente, grazie ad un privilegio che si costituisce sull’immobile.
Tutto ciò mi sembra più che sufficiente per consigliare a chi sta per acquistare un immobile di effettuare il compromesso in forma pubblica trascrivendolo.
Ciò diventa ancor più importante quando:
- Il venditore è un soggetto fallibile.
- Quando i tempi tra compromesso e rogito sono lunghi.
- Quando si compra una nuda proprietà o un immobile la cui provenienza è una successione.
La conoscenza di ciò che fate quando acquistate un immobile vi consente di evitare perdite di denaro, tempo e soprattutto vi permette di raggiungere il risultato prefissato.
Roberto Sette
