Parliamo del dettaglio più significativo: il contratto.
Sappiamo già che tra le soluzioni possibili il contratto di locazione in concordato con cedolare secca è il più conveniente. Tale contratto è tassato al 10%, non cumulabile sul reddito personale, e soprattutto prevede la riduzione delle imposte comunali del 25% relative all’immobile che si intende locare. Questa tipologia di contratto è applicabile agli immobili ad uso residenziale e può essere sottoscritto soltanto da persone fisiche.
Entriamo oggi nel merito di come si stabilisce il prezzo della locazione per questa tipologia contrattuale.
Si parte dall’attribuzione di un valore al mq mensile, moltiplicato per i metri quadrati dell’appartamento che si intende locare: questi valori scaturiscono da un accordo territoriale tra il comune in cui è situato l’immobile e le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori, i quali dividono il territorio in zone omogenee e ad ognuna di loro viene attribuito un valore. Nel caso del comune di Roma, le zone omogenee sono 165 e, visto che l’ultimo accordo territoriale è stato stipulato nel 2004, il valore aumenta del 21% sulla base della rivalutazione Istat.
I metri quadrati dell’unità immobiliare sono dati dalla somma dei seguenti elementi:
- l’intera superficie calpestabile dell’appartamento
- il 50 % della superficie del box auto;
- il 20 % della superficie del posto macchina nell’autorimessa in uso comune;
- il 25 % delle superfici di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
- il 15 % delle superfici scoperte di pertinenza dell’appartamento in godimento esclusivo del conduttore;
- il 10 % della superficie condominiale a verde, corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.
Ci sono però altri parametri:
- per gli immobili tra i 46 mq ed i 70 mq la superficie verrà aumentata di un 15% fino ad un massimo di 70 mq;
- per gli immobili con una dimensione inferiore ai 46 mq, la superficie verrà aumentata del 20 % fino ad un massimo di 50,60 mq.
Una volta trovato il conduttore, registrato il contratto, è necessario iscriversi ad una delle associazioni di categoria, al fine di farlo vidimare in modo da poter usufruire delle agevolazioni fiscali che abbiamo visto.
Spero di essere stato utile nel chiarire questi delicati passaggi. In base alla mia esperienza questa tipologia contrattuale ci permette indubbiamente di evitare che le spese superino le rendite.
Ci sono città in cui si può guadagnare attraverso le proprietà immobiliari: Roma è sicuramente l’esempio più eclatante, specialmente nei quartieri centrali come il centro storico, Prati, Flaminio, Parioli, Salario, Trieste, Fleming, Vigna Clara, Balduina e così via. L’importante è sapere come muoversi e avere dei buoni inquilini: in tutti e due i casi il mio team è sempre disponibile a trovare la soluzione migliore per le vostre esigenze.
Roberto Sette
