Operando quotidianamente nel settore immobiliare mi accorgo che a Roma ci sono una miriade di uffici in vendita ma che, anche a distanza di mesi, non vengono venduti, nonostante gli sforzi prodotti da tanti miei colleghi o dai proprietari stessi.
I motivi principali per cui non è facile vendere un ufficio ad un prezzo soddisfacente per il proprietario sono principalmente due:
- il primo è che c’è una grande offerta rispetto ad una richiesta esigua, in quanto ormai molti professionisti per operare non hanno bisogno di strutture medio grandi e la maggior parte delle volte dividono le stanze con dei colleghi, altri, invece, lavorano addirittura da casa. Diciamo che i cambiamenti nel mondo del lavoro hanno penalizzato gli immobili destinati ad ufficio, ormai diventati non indispensabili per svolgere determinate attività;
- il secondo aspetto, invece, è l’elevata tassazione che subiscono gli acquirenti sia al momento dell’acquisto, infatti sono tassati con un imposta di registro al 9% sul prezzo della compravendita e non sulla base imponibile della rendita catastale ( esempio se la compravendita avviene a 500.000,00 euro si pagano 45.000,00 euro ), sia quando debbono pagare le tasse comunali e quelle sui rifiuti sugli immobili che, in questo caso, sono veramente elevate rispetto ad un immobile destinato ad abitazione.
Inoltre, qualora si volesse affittare un ufficio, non si può applicare la tassazione a cedolare secca, come capita per le abitazioni, ma si devono pagare le tasse in base al proprio scaglione di reddito; tutto ciò fa orientare, a chi investe nel mattone, ad acquistare un’abitazione anziché un ufficio.
Ci sono dei casi però dove il problema può esser ovviato. Spesso, infatti, è possibile trasformare un immobile da ufficio ad abitazione, grazie agli strumenti urbanistici esistenti, con conseguente aumento di valore del bene ed una maggiore facilità nella commercializzazione.
L’esempio lampante è stata una compravendita effettuata poco prima dell’estate in zona Via Veneto, quando sono stato incaricato di vendere un ufficio; nella specifico, dopo aver fatto esaminare la documentazione ad un tecnico del nostro staff, ho fatto presente alla proprietà che il bene, con una semplice procedura urbanistica e con poche migliaia di euro, poteva esser trasformato in abitazione.
In un primo momento il mio committente ha voluto procedere con la vendita dell’ufficio, ma poi, passati solo due mesi, anche lui si è reso conto delle difficoltà incontrate per riuscire nella conclusione dell’affare ad un determinato prezzo, così, facendo di necessità virtù, ha deciso di seguire il mio consiglio, cosa giustissima, così, passati soltanto 20 gg dal perfezionamento della pratica del cambio di destinazione a civile abitazione, si è conclusa la compravendita ad un prezzo di mercato ben al di sopra di quanto si sarebbe ottenuto vendendo il detto immobile con la destinazione ad ufficio.
Se anche Tu hai un’esigenza simile non esitare a contattarci, il nostro staff ti può aiutare a vendere meglio e prima il tuo ufficio.
Roberto Sette
