Oggi affrontiamo una questione caldissima del nostro settore: quella relativa alla valutazione del prezzo di un immobile. Argomento centrale, perché la giusta attribuzione del valore di una proprietà determina la vendita con piena soddisfazione di un proprietario e, in certi casi (non tanto rari), la mancata vendita.
Tutti i giorni parlo con proprietari e acquirenti convinti che il valore di un immobile si determini in base al parametro del prezzo al metro quadro: niente di più sbagliato! Tale criterio di valutazione, ormai obsoleto, certamente risparmierebbe molto tempo a noi addetti ai lavori: basterebbe conoscere la misura in metri quadri e fare una banale moltiplicazione per giudicare il valore di una casa, ma questa sarebbe una modalità deontologicamente errata.
Per fare un esempio, in uno stesso pianerottolo ho venduto due appartamenti identici con uno scarto di 45mila euro. Miracolo? No, semplicemente la mia valutazione dipende da tanti parametri: con l’esperienza ho affinato un metodo oggettivo e comparativo che mi permette di dare una giusta valutazione di prezzo relativo a una proprietà.
Il mio metodo consiste nel comparare i prezzi di immobili simili, venduti nella stessa zona, e tiene conto dei seguenti parametri:
- conoscenza della zona e della via in cui è ubicato l’immobile;
- valutazione dell’architettura e dello stato di uno stabile (inoltre se è dotato di portineria e se ci sono negozi o servizi);
- considerazione dell’ubicazione dell’immobile, se si trova in uno dei condomini più o meno ambiti del quartiere;
- verifica della luminosità e della tranquillità dell’abitazione, il piano, il numero delle esposizioni dove affacciano il salone e le camere da letto;
- verifica di pertinenze quali terrazzi, posto auto, cantine e se questi accessori sono frequenti e facili da trovare in altri appartamenti situati nella stessa zona;
- valutazioni sulla superficie, dunque anche la tipologia e il grado di ristrutturazione, i materiali usati per effettuarla;
- conoscenza delle spese relative alla gestione condominiale ordinaria;
- verifica di eventuali vincoli strutturali a livello architettonico, in modo da poter limitare o favorire diverse ristrutturazioni e capire se lo stesso immobile può esser adattato a una o più situazioni abitative;
- informazioni sulla tipologia abitativa di quell’immobile, se è difficile o facile da reperire in quel determinato quartiere e, di conseguenza, se è una tipologia più o meno richiesta dal mercato.
I parametri sono equivalenti, tranne il primo, che è il più importante e incide per un buon 60% sul valore.
Solo il tempo e l’esperienza sul campo danno all’agente immobiliare la capacità e la sensibilità di assemblare tutti gli elementi per poter valutare un immobile nel modo corretto. Nelle poche righe di un blog sarebbe difficile essere esaustivi, ma era necessario porre delle basi per imparare a gestire tutti i delicati passaggi di una transazione.
Comprendere il valore di una proprietà è solo il primo step di un programma di educazione immobiliare che intendo proporre a chi è interessato, al fine di perseguire sempre il nostro scopo: “il benessere della trattativa”.
